Раздел ипотечной квартиры: все нюансы в одной статье.
Что такое "раздел" и с чем его "едят"?
Квартира, согласно ГК РФ (Гражданскому кодексу РФ) и СК РФ (Семейному кодексу РФ), приобретённая в период брака, является общей совместной собственностью супругов, если не был заключён брачный договор и на данную квартиру не был установлен иной режим собственности (посредством брачного контракта, либо, в порядке наследования или дарения квартиры). В случае приобретения квартиры в период брака одним из супругов (не в порядке наследования, не по договору дарения, а также в случае отсутствия иного режима собственности брачным договором) не имеет значения даже тот факт, кто является собственником квартиры (либо будет являться собственником квартиры в будущем) и на чьи/какие денежные средства она была приобретена, т.е. не имеет значения, на кого из супругов будет оформлена квартира и за счёт чьих вложений она приобретена. Автоматически квартира является общей совместной собственностью и подлежит разделу (как правило, в соотношении 50 к 50) в судебном порядке как в случае развода, так и в случае изъявления желания обоих супругов или одной из сторон в период брака о разделе совместно нажитого имущества.
При этом, следует учитывать следующее: в случае, если квартира подлежит разделу при разводе (т.е., требования о разделе имущества - квартиры - заявлены в том же исковом заявлении, что и требование о расторжении брака - разводе), то большая доля присуждается тому супругу, с которым остаётся проживать ребёнок (в случае, если у супругов есть общие дети). В таком случае, супругу, с которым остаётся проживать ребёнок, отдаётся квартира полностью (в материальном, физическом эквиваленте - т.е., в "натуре"), а другому супругу - стоимость, равная в процентном соотношении его заявленной доле (например, половина стоимости квартиры) (в денежном эквиваленте).
При разделе имущества всегда следует помнить о невозможности раздела определённого вида имущества в "натуре" (как то: машины, квартиры, дачи и пр., вплоть до техники и бытовых предметов). Это означает, что одному супругу будет присуждено имущество в "натуре", а другому - в денежном эквиваленте пропорционально его заявленной на имущество доли.
Как вариант: можно достичь согласия с супругом (оформить письменное соглашение за подписью обеих сторон) и продать квартиру, а вырученные от продажи квартиры денежные средства разделить пополам. Для этого случая, конечно, следует брать именно рыночную стоимость квартиры, а не инвентаризационную (чтобы получить как можно больше денежных средств).
Можно предусмотреть и следующее: в исковом заявлении сразу указать не только доли каждого из супругов в общем имуществе (как-то: квартире), но также определить порядок пользования жилым помещением одним из супругов после раздела квартиры, либо после развода и раздела имущества (поскольку, как я указала выше, одному квартира присуждается в "натуре", а другому - лишь её денежный эквивалент).
При определении стоимости квартиры также следует быть внимательным.
Можно брать как рыночную стоимость квартиры, так и её инвентаризационную стоимость. Вторая, которая предоставляется органами БТИ в виде соответствующей справки об инвентаризационной стоимости объекта либо в виде технического паспорта квартиры, выдаваемого органами МФЦ, как правило, на порядок ниже рыночной. Желательно, именно её предъявлять в суд (в том случае, конечно, если имеется полная уверенность, что половина в денежном эквиваленте не будет присуждена именно Вам 😊 ). Рыночная стоимость, как правило, определяется специально привлечённым оценщиком (такую оценку может представить как одна из сторон в судебное заседание, так и сам суд может привлечь оценщика и установить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества). Выбор остаётся за Вами.
При этом, в зависимости от стоимости подлежащего раздела имущества (как-то: квартиры) будет зависеть и размер уплачиваемой государственной пошлины при подаче искового заявления в суд. То есть, если брать инвентаризационную стоимость, то и размер государственной пошлины будет меньше - пропорционально уменьшению заявленной стоимости имущества (государственная пошлина определяется НК РФ - Налоговым кодексом РФ).
Раздел долговых обязательств по ипотечному договору между супругами:
Кстати, долговые обязательства также подлежат разделу. Т.е., если квартира, подлежащая разделу, приобретена на заёмные средства (кредит, ипотека), то обязательства по выплате основного долга и процентов на него также будут подлежать разделу (в случае, если кредитным/ипотечным договором не предусмотрено иное; как-то: банки, для собственной гарантии, устанавливают в таких договорах условие о том, что, в случае развода созаёмщиков, которыми являются супруги, условия договора в части созаёмщиков не подлежат изменению, то есть кредит подлежит и после развода выплате обоими супругами, либо, если созаёмщиком указан один из супругов, то и после развода средства в счёт погашения долга будет вносить именно этот супруг - в обход норм семейного законодательства, которыми установлено, что долговые обязательства также делятся пропорционально заявленным долям).
Также, касательно долговых обязательств, следует отметить, что разделу подлежат только те долговые обязательства, которые возникли в результате оформления кредита на одного из супругов с целью траты полученных заёмных средств на нужды всей семьи, а не на личные нужды одного из супругов. В случае, если один из супругов взял кредит, например, на ремонт подаренного ему каким-либо лицом автомобиля, то такой кредит будет являться личным и выплачивать основной долг по нему, а также проценты, будет только один - данный - супруг. Такие долговые обязательства - личного характера - разделу между супругами не подлежат. То есть, личный долг супруга (денежные средства, приобретённые не в интересах семьи) будет являться только его личным долгом и обязательства по его погашению ложатся бременем только на этого супруга.
Кстати, есть несколько вариантов по разделу ипотечного долга.
- Переоформление ипотечного договора и раздел ответственности за погашение займа на двоих (в случае, если заёмщиком указан был первоначально лишь один из супругов, однако, долг "гасился" за счёт общего семейного бюджета, что, как следствие, повлечёт за собой в будущем затруднение с погашением данного долга данным супругом - заёмщиком по договору - в случае развода и утраты, соответственно, семейного бюджета/ общего дохода в принципе).
- Отказ от своей доли на квартиру в пользу супруга. Это даст следующее: в таком случае ипотечный договор будет подлежать переоформлению (заёмщиком, соответственно, становится второй супруг, в пользу которого произошёл отказ) и второй супруг будет единолично гасить долг по ипотеке. В данном случае банки тщательно проверяют платёжеспособность второго супруга, на которого переоформляется ипотечный договор, и, в случае возникновения сомнений в платёжеспособности такого лица, банки отказывают в таком переоформлении и суд не закрепляет такой раздел имущества (с переходом 100 %-ной доли второму супругу и с последующем переоформлением на него ипотечного договора).
- Можно продать квартиру, но вырученные от её продажи денежные средства не делить между супругами, а (что, конечно, актуально в случае с ипотечной квартирой) выплатить за счёт этих денежных средств ипотечный долг с процентами, избавившись, таким образом, от долговых обязательств в принципе. Однако, при таком раскладе, квартира для обоих супругов потеряна. В данном случае обязательно согласие банка на продажу квартиры, находящейся в залоге (банки идут на такой шаг довольно неохотно).
- Как вариант: один супруг берёт индивидуальный кредит и гасит свою долю ипотеки, после чего банк переоформляет ипотечный договор и заменяет солидарную (совместную) ответственность супругов на единоличную (индивидуальную).
___
Чернобровкина И.С. (юрист)
При воспроизведении текста ссылаться на автора.
(с)